Trudności w podejmowaniu uchwał przez członków wspólnoty mieszkaniowej

Wszelkie decyzje, wykraczające poza zakres zwykłego zarządu, wspólnota mieszkaniowa podejmuje w formie głosowania uchwał. Jest to podstawowa regulacja, gwarantująca każdemu członkowi wspólnoty mieszkaniowej wpływ na ważne decyzje związane z nieruchomością wspólną.

Ustawodawca dokonał swego rodzaju podziału czynności na takie, które nie wymagają zgody w formie uchwały (czynności zwykłego zarządu) i takie, które wykraczają poza zakres zwykłego zarządu, a dla ich podjęcia wymagane jest uprzednio podjęcie stosownej uchwały przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki tej regulacji każdy właściciel lokalu ma poczucie, że istotne decyzje z punktu widzenia całej nieruchomości pozostają pod kontrolą wszystkich właścicieli, a nie tylko wybranego zarządu bądź zarządcy.

Powyższe procedury oznaczają, iż wszelkie istotne kwestie muszą zostać rozstrzygnięte uchwałą właścicieli. Do najważniejszych spraw wymagających podjęcia uchwały możemy zaliczyć ustalenie planu gospodarczego na dany rok, zatwierdzenie sprawozdania finansowego, udzielenie zgody na dokonanie remontu bądź inwestycji, czy wybór członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Nie trudno sobie wyobrazić, iż problemy z podjęciem uchwały mogą doprowadzić każdą wspólnotę mieszkaniową do sporych kłopotów, zarówno formalnych, finansowych jak i związanych z bezpieczeństwem i komfortem życia mieszkańców.

Ustawodawca przyjął co do zasady koncepcję, w której każdy właściciel lokalu oddaje głos zgodnie z udziałem jakim dysponuje w nieruchomości wspólnej. Właściciel lokalu ma prawo zagłosować ‘za’, albo ‘przeciw’ uchwale. Może także wstrzymać się od głosu. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej zostaje podjęta w momencie przekroczenia progu ponad 50% udziałów za jedną z opcji. Ustawodawca nie przewidział przy tym żadnego przymusu co do głosowania, co oznacza, że właściciel lokalu nie ponosi żadnych konsekwencji nie oddając głosu, a wspólnota mieszkaniowa nie może właściciela przymusić do głosowania. Taka procedura często doprowadza do paraliżu decyzyjnego. Właściciele lokali nie zawsze są zainteresowani oddaniem głosu w konkretnej sprawie, a często nie interesują się obiektem w takim stopniu, żeby brać udział w głosowaniach.

Jest to sytuacja, która zagraża stabilności całego obiektu, ponieważ racjonalne, zgodne ze sztuką zarządzanie nieruchomością wspólną, wymaga zabezpieczenia zarówno finansów jak i kwestii formalnych, czy też związanych ze stanem technicznym obiektu. Zarząd lub zarządca nieruchomości, bez podjęcia uchwały, nie ma uprawnień do podjęcia działań w kwestiach objętych głosowaniem, co doprowadza do chaosu i negatywnego postrzegania całej wspólnoty mieszkaniowej. Co więcej, należy podkreślić, iż ustawodawca nie przewidział także możliwości ustalenia końcowej daty zbierania głosów, co sprzyja wydłużaniu głosowania w nieskończoność.

Mając na uwadze powyższe zagrożenia należy sobie zadać pytanie, co może zrobić zarząd lub zarządca w sytuacji, gdy właściciele nie podejmują uchwał ważnych z punktu widzenia nieruchomości wspólnej?

Otóż z pomocą przychodzi procedura zawarta w art. 24 ustawy z dni 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2019 r. poz. 737), który stanowi:

„W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.”

O zasadności zamierzonej czynności sąd rozstrzyga postanowieniem, mając przy tym na uwadze cel przedmiotowej czynności oraz interes wszystkich właścicieli nieruchomości. Sądem właściwym dla przedmiotowego rozstrzygnięcia jest sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, a sprawa rozpoznawana jest w postępowaniu nieprocesowym. Wydane przez sąd postanowienie zastępuje uchwałę właścicieli lokali.

Powyższa regulacja umożliwia zarządowi lub zarządcy podjęcie działań zmierzających do uzyskania rozstrzygnięcia sądu w kwestiach objętych sporną uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Podkreślenia wymaga fakt, iż ustawodawca umożliwił podjęcie działania w przedmiotowej kwestii nie tylko zarządowi, ale także zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. W praktyce to bardzo ważna kwestia, ponieważ bardzo wiele nieruchomości posiada zarząd powierzony, a nie tzw. właścicielski. Tymczasem przepis w pierwotnym brzmieniu przewidywał uprawnienie żądania rozstrzygnięcia sądu tylko dla zarządu, pomijając zarządcę.

W tym miejscu należy podkreślić, iż procedury sądowego rozstrzygnięcia danej kwestii nie można traktować jako alternatywy dla podejmowania uchwały. W sytuacji, gdy konieczne jest podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, na zarządzie lub zarządca spoczywa obowiązek wywołania stosownej uchwały. Skorzystanie z uprawnień wynikających z art. 24 ustawy o własności lokali możliwe jest dopiero, gdy wyczerpano procedurę zbierania głosów i mimo to dana uchwała nie uzyskała wymaganej większości głosów. Ważne jest przy tym, żeby w postępowaniu sądowym wykazać, iż zarząd lub zarządca aktywnie starał się uzyskać głosy właścicieli, tj. zorganizował zebranie członków wspólnoty mieszkaniowej, komunikował o sprawie, starał się zbierać głosy w drodze indywidualnej itd.

Oczywiście należy mieć na uwadze, iż powyższa regulacja nie jest idealnym sposobem uzyskania zgody na konkretne działanie. Zawsze trzeba pamiętać, iż właściciele lokali powinni decydować samodzielnie o kwestiach, które dotyczą ich nieruchomości, a sąd rozstrzygający dane kwestie niekoniecznie dostrzeże wszelkie aspekty sprawy, ważne dla właścicieli. Przede wszystkim należy jednak zauważyć, iż postępowanie sądowe może stanowić spory problem formalny z uwagi na fakt, iż uczestnikiem przedmiotowego postępowania jest każdy z właścicieli lokali. Przy wspólnotach liczących kilkuset właścicieli jawi się to jako prawdziwe wyzwanie natury logistycznej i administracyjnej. Niemniej jednak w sytuacji, gdy w żaden inny sposób nie można uzyskać decyzji właścicieli lokali w kluczowych kwestiach, należy podjąć się tego wyzwania i przeprowadzić postępowanie sądowe, pozostawiając sądowi kwestię rozstrzygnięcia celowości danej uchwały.