Lokal użytkowy we wspólnocie generuje wyższe koszty? Jest rozwiązanie!

Wspólnota Mieszkaniowa najczęściej kojarzy się nam z grupą mieszkańców danego budynku. Jednak powinniśmy pamiętać, że w jej skład wchodzą również właściciele lokali użytkowych.

W związku z tym wspólnotę mogą tworzyć zarówno mieszkańcy jak i właściciele sklepów, placówek medycznych czy restauracji. Trzeba pamiętać, że właściciel takiego lokalu jest pełnoprawnym członkiem wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce oznacza to, że tak jak każdego właściciela lokalu mieszkalnego, obowiązuje go ustawa o własności lokali. Ustawa ta określa prawa i obowiązki każdego właściciela.

Lokal użytkowy może płacić więcej

Warto znać zapis w art. 12 pkt. 3 ustawy o własności lokali, w którym ustawodawca dopuścił możliwość ustalenia wyższych opłat dla właścicieli lokali użytkowych.

Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Wyobraźmy sobie następującą sytuację. Na parterze naszego budynku mieszkalnego mieści się duża restauracja z ogrodem. Lokal ten wymaga więcej usług konserwatorskich, sprzątania i ochrony, niż inne lokale w naszym budynku. W związku z tym wszyscy członkowie wspólnoty muszą płacić więcej.

Dzięki zapisowi w art. 12 pkt. 3 ustawy o własności lokali unikniemy takiej sytuacji. Jeśli lokal użytkowy generuje wyższe koszty utrzymania części wspólnej, właściciele lokali mieszkalnych w danym budynku nie muszą płacić więcej.

Właściciele mogą powołać uchwałę o zwiększenie obciążeń dla danego lokalu użytkowego. Musimy jednak pamiętać, że obowiązek udowodnienia wyższych kosztów leży po stronie wspólnoty. Nie można ustanowić większych opłat dla lokalu użytkowego bez wyraźnych podstaw.

Treść wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

VI ACa 275/13 – wyrok SA Warszawa z dnia 10-10-2013
Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej (Tezy redakcyjne Legalis)

1. Nie można uchwałą właścicieli lokali ustalić, że wszyscy właściciele lokali użytkowych mają pokrywać zwiększone obciążenia, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można też zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można także zwiększyć obciążeń właścicieli lokali bez powodu, tylko dlatego że w nieruchomości są lokale użytkowe, mimo że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi w żaden sposób nie wpływają one na wzrost kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości.

2. Wysokość zaliczki może też być ustalona różnie dla różnych właścicieli – w wyniku zwiększonego obciążenia właścicieli lokali użytkowych kosztami zarządu nieruchomości wspólnej na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903) lub z innych przyczyn. Nie musi też być proporcjonalna do powierzchni posiadanych przez nich lokali. Ciężar dowodu w tym względzie spoczywa na Wspólnocie. To ona powinna wykazać, że stawki opłat za utrzymanie lokali użytkowych i na fundusz remontowy są uzasadnione w większej wysokości, niż dla lokali mieszkalnych. Uzasadnienie takie powinno być podane już przy podejmowaniu uchwały – Wspólnota winna przedstawić szczegółowo wydatki ponoszone przez nią na bieżące utrzymanie i remont każdego z lokali użytkowych.