Duża wspólnota już od czterech mieszkań – rewolucja w Ustawie o własności lokali

1 stycznia 2020 roku weszły w życie zmiany w Ustawie o własności lokali, które śmiało można nazwać rewolucyjnymi dla rynku nieruchomości w Polsce. Od 1 stycznia 2020 roku tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową tworzą minimum 4 lokale. Do tej pory progiem granicznym, od którego mieliśmy do czynienia z taką wspólnotą było 8 lokali.

Co to oznacza w praktyce?

Przede wszystkim bardzo dużo pracy dla osób związanych z zarządzaniem nieruchomościami. Obniżenie progu oznacza, że z mocy prawa powstały tysiące wspólnot mieszkaniowych, które do tej pory nie były zobowiązane stosować przepisów o własności lokali, a ich zarządzanie odbywało się na podstawie Kodeksu Cywilnego.

Od początku tego roku, każda tego typu nieruchomość wymaga odpowiedniej organizacji formalno – prawnej, a także profesjonalnego zarządzania nieruchomości wspólną. Ustawodawca nie wprowadził jednak obowiązku zatrudnienia zarządcy, niemniej zadania związane z prowadzeniem dużej wspólnoty mieszkaniowej wymagają niejednokrotnie specjalistycznej wiedzy, co może oznaczać konieczność posiłkowania się profesjonalistą w tym zakresie.

Nowe obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Nowe obowiązki dotyczą przykładowo kwestii księgowych. Wspólnota mieszkaniowa będzie zobowiązana do prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną i zaliczek zbieranych na ten cel. Dodatkowo wspólnota mieszkaniowa będzie zobowiązana do podjęcia uchwały w przedmiocie planu gospodarczego, a wszystkie działania związane z zarządem nieruchomością wspólną, właściciele będą mogli omówić na zebraniu organizowanym obowiązkowo w pierwszym kwartale danego roku.

Co z zarządem?

Zmiana oznacza również, że właściciele nieruchomości składających się z minimum 4 lokali będą zobligowani na podstawie Ustawy o własności lokali do wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej. W skład zarządu może wejść dowolna liczba osób. Właściciele mogą, też powierzyć zarządzanie profesjonalnemu zarządcy.

Wybrany zarząd będzie zobowiązany do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz oraz podejmowania czynności zwykłego zarządu. Jeśli chodzi o czynności przekraczające zwykły zarząd, ustawa o własności lokali zakłada ich podejmowanie poprzez głosowanie uchwał.

Uchwała jest podejmowana większością głosów. To akurat bardzo dobre wiadomości dla wszystkich właścicieli, którzy do tej pory tworzyli z sąsiadami tzw. małe wspólnoty i nie byli w stanie zarządzać nieruchomością wspólną przez brak jednomyślności. Do tej pory (zgodnie z Kodeksem Cywilnym) w sytuacji podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, współwłaściciele zobowiązani byli do podjęcia jednomyślnej decyzji w sprawie. Najczęściej oznaczało to brak decyzyjności z uwagi na konflikty drobno sąsiedzkie, albo sprzeczne interesy właścicieli. Jak wiadomo nie każdy widzi identycznie kwestie utrzymania nieruchomości, nie wspominając o walorach estetycznych jak np. wybór koloru elewacji. W przypadku konieczności uzyskania jednomyślnej decyzji, w praktyce dochodziło do paraliżu i braku możliwości działania.

Pozytywne zmiany?

Wprowadzone zmiany można ocenić pozytywnie. Dzięki stosowaniu regulacji z ustawy o własności lokali, właściciele, którzy do tej pory byli zmuszeni do działania na podstawie Kodeksu cywilnego,  będą w stanie zdecydowanie szybciej podejmować decyzje. Co za tym idzie sprawniej zarządzać budynkiem.

Obowiązek wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej również powinien znacznie poprawić decyzyjność, co korzystnie wpłynie na stan techniczny i estetykę nieruchomości.